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负面的杠杆比率变化不会推动所有投资者进入房地产市场 - 这就是原因所在

在工党宣布改变负面负债和资本利得税折扣之后,总理马尔科姆·特恩布尔告诉议会,这项政策将对住宅市场进行两次相互冲突的冲击,即大规模冲击。他们建议将已建成的住宅从市场上撤下 - 三分之一需求所有投资者都会消失当我说所有投资者时,我的意思是所有投资者那个断言当时受到一些听众的质疑,其中包括卫报的凯瑟琳墨菲,总理的说法是否叠加?数据不能直接获得投资者购买房屋的比例数据澳大利亚统计局贷款融资数据显示,新房贷款的三分之一到一半来自投资者和ABS人口普查数据显示不到三分之一的现有房产都归投资者所有但不是所有房产都有负面影响有些人不借贷,而其他人则没有借到足够负面的负债:也就是说,他们的租金收入大于支出和贷款利息税统计数据显示,大约三分之二的住房投资者负面看好这表明大约20%的住房购买者是负面的投资者工党提出的改变将减少房地产投资的税后回报虽然负面负债率已引起更多关注,但工党的建议的资本利得税变更将对退货产生更大的影响将折扣从50%降低到25%将增加有效性资本收益税率,使税率更接近适用于其他投资收入来源的税率,如租金收入和银行利息工党提出的负面负债变动也将产生影响根据该政策,投资者承担租金损失 - 因为他们的租金收入低于他们的成本,包括贷款利息成本 - 将不再能够抵消工资和工资收入的损失但是对于投资新住房的人来说,没有变化:他们仍然可以写所有形式的个人收入的损失对于现有房产的大多数投资者而言,负面负债的变化主要影响税收减免的时间而非金额。损失仍然可以从投资收益中扣除,包括后续资本收益但负面负债可能失去一些心理吸引力虽然没有对澳大利亚进行艰苦的研究,但一些投资顾问警告不要放置过多的内容税收减免(特别是工资上的税收减免)和投资的财务回报还不够共同这些政策将减少投资者对住房的需求确实,工党宣布的政策目标之一是让首次购房者更容易进入市场一些投资者将转向提供更高税后回报的其他投资机会其他人可能会选择增加投资并减少投资但有些人还会继续投资房地产市场,或者减少借贷,或者只是接受更低的投资投资回报投资者腾出房地产市场的程度最终将取决于税后回报下降多少,以及投资者对财产对回报变化的需求敏感度(经济学家称之为“需求弹性”)我们的估计表明,工党政策中有效税率的变化相对较小考虑一个投资者处于最高税级,支付45美分他们的边际收入和他们的财产获得6%的名义回报(一半来自租金收入,一半来自资本收益)让我们说投资者购买房产然后在七年后出售有效税率计算支付多少税纳税人的利润如果投资者直接购买房产,根据工党的政策,有效税率将从33%增加到35%如果同一投资者借入房产价值的40%,则有效税率从19%增加到22% %对于投资负增长的投资者借入80%的房产价值,有效税率从5%变为9%。工党政策下的税后收益的任何变化都可能被房地产价格的年度波动所淹没 正如澳大利亚联邦银行首席执行官伊恩·纳雷夫最近指出的那样:我可以告诉你有一份4000亿美元的房屋贷款账户 - 你对失业的假设以及全球利率的变化将使你对影响模型的假设相形见绌我不能告诉你这个数字,但这是一个很大的数字根据工党的政策,产生资本收益的其他被动投资,如股票,也将受到更严格的税收待遇其他投资改变后相对更具吸引力 - 例如,退休金和银行存款 - 具有非常不同的风险,回报和流动性特征没有人可以完美地预测投资者行为最终,人们会考虑到许多因素投资房地产时的账户,包括租金回报(特别是三分之一的正面投资者),风险认知,家庭具有资产类别和获得银行融资的能力我们认为,税收待遇的适度变化不太可能改变大多数投资者的决策微积分事实上,看其他国家对投资物业的税收处理不那么慷慨 - 美国例如,加拿大,德国和法国仍有大量投资者参与住房活动鉴于我们已经看到的证据,总理表示工党的政策会驱逐所有投资者,这是一种过度的做法。

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